Nel 1904 una giovane donna dell'Illinois, Elizabeth “Lizzie” Magie, ottenne il brevetto di un gioco da tavolo che chiamò The Landlord's Game, il gioco del padrone di casa. Lo scopo didattico era quello di spiegare in modo semplice le teorie economiche del riformatore Henry George, sostenitore di una tassa unica sul valore dei terreni. La critica sociale consisteva nel mostrare gli effetti negativi dei monopoli privati e della speculazione terriera sui beni comuni. Il gioco prevedeva due set di regole distinte: una versione cooperativa (in cui la ricchezza veniva redistribuita) e una monopolistica (in cui un solo giocatore vinceva mandando in bancarotta gli altri)
Lo aveva pensato come una lezione di economia politica: seguace di Henry George, voleva mostrare a chi giocava come la rendita fondiaria arricchisca chi possiede e impoverisca chi paga, fino a quando un solo giocatore resta sul tabellone e tutti gli altri ne vengono espulsi. Qualche decennio più tardi quel gioco, ridisegnato e venduto come Monopoly, sarebbe diventato il passatempo domestico di mezzo mondo: la denuncia della rendita trasformata nel suo divertimento.
Ci ripenso ogni volta che osservo la vicenda della casa in Occidente, perché è la stessa parabola. Un bene nato per “metter su” e proteggere la famiglia è diventato la casella su cui si gioca la partita del capitale ma soprattutto una domanda mi infastidisce: la casa, che è sempre stata un bene economico escluso dai parametri economici quando, e per mano di chi, ha cessato di essere un luogo per diventare un titolo; e soprattutto che cosa accadrà quando, dal 2030, a quel titolo verrà attribuita anche una lettera, dalla A alla G.
Nel mio saggio “Siamo (ancora) tutti figli di Marx e della Coca Cola” ho descritto la finanziarizzazione della casa come l'apoteosi del consumismo e, insieme, come l'ultimo tassello di un processo più lungo: la finanziarizzazione dell'intera economia. Provo qui a seguirne la traiettoria su tre tempi: la costruzione della casa-merce, il crollo del 2008, la nuova gerarchia del valore che si annuncia per il 2030.
La costruzione della casa-merce
Il diritto a un alloggio adeguato è scritto nell'art. 11 del Patto internazionale sui diritti economici, sociali e culturali delle Nazioni Unite, entrato in vigore il 3 gennaio 1976 e sottoscritto anche dall'Italia. Eppure, proprio negli anni in cui quel diritto veniva codificato, la casa diventava una delle prime merci a finire sui tavoli da gioco del casinò finanziario; Karl Polanyi aveva avvertito che la terra, come il lavoro e la moneta, è una merce fittizia: non nasce per essere venduta, e quando il mercato pretende di trattarla come tale la società intera ne esce lacerata.
Uno degli ingredienti fondamentali della controrivoluzione neoconservatrice, a partire dal Right to Buy di Margaret Thatcher, è stato il progressivo taglio della spesa per l'abitare e la vendita del patrimonio immobiliare pubblico ereditato dal dopoguerra. Incentivi fiscali, strumenti di finanziamento e garanzie statali diventano, dagli anni Ottanta, una priorità politica dall'Europa agli Stati Uniti. Nel mio saggio ho definito questo passaggio (parliamo degli anni Ottanta in Europa) dal Welfare State (i gloriosi trent’anni), lo Stato Produttore, al welfare privatistico dei cittadini, lo Stato Regolatore: lo Stato smette di costruire case e si limita a scrivere le regole con cui il mercato le distribuisce. Inizia inesorabilmente il percorso dove il cittadino diventa individuo-impresa: un imprenditore di se stesso, trattato come un uomo d'affari in miniatura, a cui si riconosce il diritto e la capacità di mettere a rendita il proprio patrimonio.
La casa, che fino al 1975 circa era stata idealizzata come ancora dell'appartenenza alla comunità e simbolo della cittadinanza attiva, diventa garanzia collaterale e Frank Trentmann ha ricostruito bene questa svolta: perché il mattone dovrebbe essere trattato diversamente da qualsiasi altro bene su cui si può far cassa? Cosa c'entra la casa con la finanza globale? C'entra eccome: dal mutuo che devi finire di pagare a quello che nessuno ti concede, dall'affitto che si mangia lo stipendio all'avviso di sfratto, fino alla scomparsa degli alloggi a prezzi popolari.
Il mattone cartolarizzato: 2008
Si può ipotizzare, forse con qualcosa di più di un'ipotesi, che la crisi dei subprime abbia radici lontane: nella deregulation, venduta con la scusante della semplificazione normativa, e nella scelta di affidare al mercato ciò che prima era compito pubblico. Il messaggio implicito era uno solo: tutto è vendibile, tutto è commercio, e ciò che, come la casa di proprietà, non è immediatamente vendibile si può cartolarizzare e disperdere nel mercato finanziario.
Il meccanismo è noto, ma vale la pena ripercorrerlo nella sua logica sociale perché la banca non concede più il mutuo per tenerlo in bilancio fino all'ultima rata: lo concede per rivenderlo. Migliaia di mutui vengono impacchettati in titoli, i titoli in altri titoli, e il rischio, cioè la possibilità che una famiglia di Cleveland o di Stockton non riesca a pagare, viene sminuzzato fino a sembrare scomparso, certificato con rating di massima affidabilità e collocato nei portafogli di fondi pensione, assicurazioni e banche di mezzo mondo. Tutto si regge su una sola premessa: che il prezzo delle case non smetta mai di salire. Quando, dal 2006, i prezzi americani iniziano a scendere, la premessa crolla; il 15 settembre 2008 fallisce Lehman Brothers, e ciò che era stato disperso ritorna, moltiplicato, nei bilanci di tutti.
Colin Crouch ha chiamato keynesismo privatizzato il regime che aveva preceduto il crollo: la domanda che lo Stato non sosteneva più con la spesa pubblica veniva sostenuta dall'indebitamento privato delle famiglie, garantito dal valore crescente delle loro case. Per questo la finanziarizzazione della casa non è soltanto il preludio di una crisi economica: è l'apoteosi del consumismo, il punto in cui la merce si fa promessa di sicurezza, identità e appartenenza, e in cui il cittadino-consumatore è chiamato a indebitarsi per possedere la propria vita.
Il conto che stiamo ancora pagando
L'ondata di finanziarizzazione trainata da mutui e cartolarizzazioni si infrange, in Europa, in centinaia di migliaia di sfratti e in oltre 10 milioni di famiglie in grave disagio abitativo nel 2012; nello stesso periodo più di mille miliardi di euro vengono impiegati per il salvataggio delle banche, innescando la lunga e per certi versi mai conclusa crisi dell'Eurozona. Adam Tooze ha mostrato come il 2008 non sia stato una crisi americana esportata, ma una crisi transatlantica, nata dall'intreccio tra banche europee e mercato immobiliare statunitense: il debito privato delle famiglie è diventato debito delle banche, e il debito delle banche è diventato debito degli Stati.
Il conto è arrivato ai cittadini sotto forma di austerità, tagli al welfare, disoccupazione giovanile con un secondo lascito, meno visibile e più duraturo. Per curare la crisi le banche centrali hanno inondato i mercati di liquidità a tassi prossimi allo zero, e quella liquidità ha cercato rifugio negli asset reali: il mattone è tornato a essere un investimento, non più per le famiglie indebitate ma per i grandi investitori istituzionali. È quella che Manuel Aalbers descrive come una seconda fase della finanziarizzazione della casa: non più il debito del proprietario, ma la rendita estratta dall'inquilino, dagli affitti brevi, dalla trasformazione dei centri storici in piattaforme di reddito.
Intanto, per chi è venuto dopo, il mutuo è diventato più difficile da ottenere e l'affitto più caro da pagare; una generazione intera resta a casa dei genitori non per scelta ma per necessità perché il 2008 non ha distrutto la teoria della casa-merce, l’ha soltanto resa inaccessibile. È in questo senso che stiamo ancora pagando le conseguenze dei subprime: non nelle macerie del crollo, ma nella gerarchia sociale che il dopo-crollo ha consolidato.
2030: la lettera sul tabellone
Oggi, mentre l'Europa risponde alla crisi climatica con il Green Deal e con gli obiettivi fissati per il 2030, la casa torna a essere oggetto di una trasformazione profonda: questa volta non per mano della finanza speculativa, ma della normativa energetica. La direttiva sulla prestazione energetica nell'edilizia (EPBD IV, direttiva UE 2024/1275), la cosiddetta direttiva “case green”, chiede agli Stati di ridurre del 16% il consumo medio di energia primaria del patrimonio residenziale entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, concentrando almeno il 55% dello sforzo sugli edifici meno efficienti.
Sul piano formale la direttiva non impone obblighi al singolo proprietario: fissa obiettivi sul parco immobiliare nazionale e lascia agli Stati la scelta dei mezzi ed è proprio in questa pseudo-scelta che si apre il varco: L'Italia non ha presentato entro il 31 dicembre 2025 la bozza del Piano nazionale di ristrutturazione, la Commissione ha avviato una procedura d'infrazione nel marzo 2026 e il termine di recepimento del 29 maggio 2026 è trascorso senza un decreto; il piano definitivo è atteso entro la fine del 2026. Nel vuoto della politica, a decidere è il mercato: ciò che la norma lascia indeterminato, la perizia bancaria lo traduce subito in prezzo.
In Italia la situazione è particolarmente critica: circa il 63% degli immobili residenziali è classificato nelle fasce F e G, solo il 6% nelle classi A e B, e le stime per allineare il patrimonio agli obiettivi europei oscillano tra 800 e 1.000 miliardi di euro, una cifra che nessun governo può sostenere con le sole risorse pubbliche. Il caso francese mostra che cosa attende chi resta indietro. La legge Climat et Résilience del 2021 vieta dal 1° gennaio 2025 la locazione degli immobili di classe G, le passoires thermiques; dal 2028 il divieto si estende agli F e dal 2034 agli E. Non esiste un divieto di vendita, eppure il mercato ha già anticipato il legislatore: svalutazioni dal 15 al 25% rispetto a immobili equivalenti di classe D, tempi di vendita più lunghi del 30-45%, una platea di acquirenti ridotta perché gli investitori sono esclusi da un bene che non può più produrre reddito.
L'Italia, pur senza divieti espliciti, segue la stessa traiettoria. Secondo le analisi di Rexer, tra il 2017 e il 2025 gli immobili di classe A e B si sono rivalutati del 31%, dieci punti sopra l'inflazione cumulata; quelli di classe C, D ed E del 19%; quelli di classe F e G appena del 3%. In termini reali, la casa inefficiente ha già perso valore. Se si sommano l'esperienza francese e questi dati, l'ordine di grandezza è chiaro: una casa che al 2030 arriverà senza adeguamenti tecnici rischia di valere circa un quinto in meno di una casa equivalente riqualificata. Non per effetto di una legge che la svaluta, ma di un sistema del credito che la considera un collaterale peggiore, e di un mercato che ha imparato a leggere la classe energetica come un rating.
C'è poi un dettaglio tecnico che rivela più di molte analisi; la nuova scala europea non misura soltanto quanto consuma una casa, ma quanto consuma rispetto alle altre. La classe A è riservata agli edifici a emissioni zero; la G raccoglie, per definizione, il 15% peggiore del patrimonio nazionale. Una casa può dunque perdere una lettera senza che al suo interno sia cambiato nulla: basta che le altre siano migliorate. È la logica della classifica applicata all'abitare, una gerarchia relativa in cui qualcuno deve sempre occupare l'ultimo posto, qualunque cosa faccia.
Il paradosso diventa evidente nei centri storici, dove abita una parte non piccola del Paese. Qui il cappotto esterno è spesso escluso, gli infissi devono rispettare la facciata, e ogni intervento passa per il Comune e, dove c'è un vincolo, per la Soprintendenza. La direttiva consente agli Stati di esentare gli edifici ufficialmente protetti, ma l'esenzione non è automatica. Soprattutto, esenta dall'obbligo, non dal mercato: l'attestato resta necessario per vendere o affittare, e la lettera resta scritta sul bene. Così le case che custodiscono la memoria delle nostre città, quelle che nessuna norma permetterebbe di trasformare in edifici a emissioni zero, rischiano di scivolare in fondo alla classifica proprio per ciò che le rende preziose. La memoria diventa un difetto di prestazione e la storia, un costo di manutenzione.
Espropriazione per certificazione
David Harvey ha chiamato accumulazione per espropriazione il processo con cui il capitale, quando non riesce più a crescere producendo, cresce appropriandosi di ciò che era comune, pubblico o semplicemente di altri e la finanziarizzazione della casa ne è stata una forma esemplare. La transizione energetica, se lasciata al mercato, rischia di esserne la versione più raffinata: una espropriazione per certificazione, in cui nessuno sottrae materialmente la casa a nessuno, ma una parte del suo valore si trasferisce silenziosamente da chi non può ristrutturare a chi può farlo, e a chi acquista a sconto per riqualificare e rivendere.
In Italia questo trasferimento colpisce un punto nevralgico; la proprietà diffusa, circa sette famiglie su dieci vivono in una casa di proprietà, è stata per decenni il nostro welfare implicito: la pensione di scorta, l'eredità per i figli, la garanzia per il mutuo di chi viene dopo. Gli immobili F e G sono spesso quelli più vecchi, nei condomini delle periferie, nelle aree interne, nel Mezzogiorno, abitati da anziani e da redditi medio-bassi. La stagione dei bonus edilizi ha già mostrato che l'incentivo senza progetto premia chi è già in condizione di agire. Se il 2030 arriverà senza un piano pubblico serio, a pagare saranno ancora una volta i più deboli, mentre i più abbienti trarranno vantaggio dalla nuova gerarchia del valore immobiliare.
La transizione energetica, che nasce da un'esigenza scientificamente fondata e moralmente ineludibile, rischia così di diventare non l'alternativa al consumismo ma la sua forma più compiuta: il consumismo non è finito, ha solo cambiato volto, e oggi si chiama green. La casa deve performare, deve essere efficiente, deve produrre valore; chi non garantisce questa performance viene espulso dal circuito dell'abitare legittimo, esattamente come, nella lettura di Zygmunt Bauman, il consumatore incapace di consumare viene espulso dalla società liquida. È la stessa logica che ha condotto al 2008: il valore di un bene non è mai il suo valore d'uso, ma sempre il suo valore di scambio, e chi non sta al passo con le nuove regole del gioco resta indietro, non per cattiveria, ma per la fredda razionalità di un sistema che non conosce altro criterio della performance.
Sul tabellone di Lizzie Magie le caselle avevano un prezzo e una rendita; su quello che si sta disegnando per il 2030 avranno anche una lettera. Il gioco era nato per mostrare dove porta la rendita, ed è diventato il modo più piacevole per dimenticarlo.
Nessuno mette in dubbio la transizione energetica; resta da capire chi ne pagherà il prezzo, e se qualcuno avrà il coraggio di pensare la casa come un luogo da abitare prima che come un bene da certificare. Il capitalismo ha già cambiato pelle molte volte, e ogni volta ha trovato qualcuno disposto a chiamarla progresso: serve qualcuno che decida di restituire alla casa il suo significato più autentico ovvero quel luogo in cui la vita accade, e non merce in cui la vita si consuma. Chi avrà il coraggio di cambiare le regole del gioco, prima che sul tabellone resti un solo giocatore?
Tratto da Luigi Russo, Siamo (ancora) tutti figli di Marx e della Coca Cola, Morlacchi, Perugia 2025